Многие собственники считают, что достаточно отступить три метра от забора — и можно начинать строительство. А некоторые вовсе игнорируют даже эту норму и строят там, где удобно или где осталось свободное место.

Что касается «трёх метров»: само по себе это правило не позволяет определить место допустимого размещения объекта, так как для разных объектов могут действовать разные требования и всегда необходимо учитывать градостроительный регламент, красные линии, зоны с особыми условиями использования территории и даже объекты недвижимости, расположенные на смежных земельных участках.

Разберёмся, что необходимо проверить до начала строительства.

Сначала — градостроительный регламент!

В первую очередь необходимо определить, в какой территориальной зоне расположен земельный участок и какой градостроительный регламент, установленный Правилами землепользования и застройки, действует в отношении этой зоны.

Градостроительный регламент может устанавливать:

• виды разрешённого использования земельного участка;
• минимальные отступы от его границ;
• предельные размеры объектов;
• допустимое количество этажей;
• максимальный процент застройки;
• другие параметры разрешённого строительства.

Поэтому универсального "отступа", подходящего для любого земельного участка и любого объекта, не существует. Требования необходимо проверять применительно к конкретной территории и планируемому объекту.

От какой границы необходимо отсчитывать расстояние?

"Отступ"необходимо определять НЕ ОТ ГРАНИЦЫ, КОТОРАЯ ЗАКРЕПЛЕНА НА МЕСТНОСТИ (например от забора)!!!

Фактически установленный забор может не соответствовать границам земельного участка, сведения о которых внесены в ЕГРН. Поэтому до начала планируемого строительства необходимо сопоставить сведения ЕГРН с фактическими объектами на местности и определить юридическое местоположение характерных точек границ земельного участка, в случае несоответствия границ проанализировать не содержиться ли ошибка в сведениях ЕГРН и только потом приступать к разбивке местности.

Иначе объект можно правильно разместить относительно забора, но при этом нарушить установленный отступ от границы земельного участка по сведениям ЕГРН.

Чем отличаются требования для садовых участков?

Для садовых земельных участков предусмотрены отдельные требования к размещению жилых, садовых домов и хозяйственных построек. Они установлены СП 53.13330.2019 в действующей редакции.

Согласно пункту 6.7 минимальные расстояния до границы соседнего участка составляют:

• от садового или жилого дома — 3 метра;
• от отдельно стоящей хозяйственной постройки или части дома с помещениями для содержания сельскохозяйственной птицы и кроликов — 4 метра;
• от других хозяйственных построек — 1 метр;
• от стволов высокорослых деревьев — 4 метра;
• от стволов среднерослых деревьев — 2 метра;
• от стволов низкорослых деревьев и кустарников — 1 метр.

Если хозяйственная постройка располагается на расстоянии одного метра от границы соседнего садового участка, конструкцию и направление ската крыши необходимо предусмотреть таким образом, чтобы осадки не попадали на соседний участок. Следует правильно организовать водоотведение, а при необходимости — предусмотреть снегозадержание.

ВАЖНО: приведённые расстояния установлены для садовых земельных участков. Для участков ИЖС, ЛПХ и земельных участков на других территориях требования необходимо определять по действующему градостроительному регламенту и другим применимым нормам.

От каких конструктивных элементов необходимо отсчитывать расстояние?

Недостаточно просто отмерить необходимое расстояние до стены будущего объекта. При определении отступа учитываются конструктивные элементы здания: эркеры, навесы, свесы крыши, крыльца, балконы и другие выступающие конструкции.

Если эркер, навес, свес крыши или другой конструктивный элемент выступает не более чем на 50 сантиметров от плоскости стены, расстояние в соответствии с СП 53.13330.2019 измеряется от цоколя или стены объекта.

Если конструктивный элемент выступает более чем на 50 сантиметров, расстояние измеряется от самой выступающей части либо от её проекции на землю.

С крыльцами ситуация требует отдельного внимания. Если крыльцо является конструктивным элементом здания, его проекция может включаться в контур объекта. Приставная конструкция, например отдельное металлическое крыльцо, не во всех случаях включается в контур здания.

Это зависит от конструктивного решения конкретного объекта, проектной документации при её наличии и результатов обследования. Поэтому нельзя заранее считать, что любое крыльцо автоматически включается в контур здания или, наоборот, никогда в него не входит. Этот вопрос необходимо оценивать применительно к конкретному объекту.

Таким образом, при выборе места размещения необходимо учитывать не только стены, но и конструктивные особенности объекта. Иначе после разработки проекта или начала строительства может выясниться, что предусмотренный отступ фактически не соблюдается.

Красные линии тоже имеют значение!

Для садового или жилого дома на территории садоводства установлены следующие расстояния:

• до красной линии улицы — не менее 5 метров;
• до красной линии проезда — не менее 3 метров.

Красная линия не всегда совпадает с границей земельного участка, существующим забором или краем фактически используемой дороги.

Сведения об установленных красных линиях могут содержаться:

• в градостроительном плане земельного участка;
• в документации по планировке территории;
• в государственных и муниципальных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности.

Поэтому границы красной линии нельзя определять визуально, ориентируясь только на существующую дорогу или забор.

Необходимо учитывать наличие и расположение объектов на смежных земельных участках!

Размещение объекта в трёх метрах от границы земельного участка,например, в соответствии с градостроитлеьным регламентом, ещё не подтверждает соблюдение всех установленных требований!

Необходимо учитывать противопожарное расстояние между зданиями, которое зависит от степени огнестойкости зданий и класса конструктивной пожарной опасности.

В зависимости от характеристик объектов такое расстояние может составлять от 6 до 15 метров.

Таким образом объект недвижимости, расположенный на смежном земельном участке вблизи от общей границы, может повлиять на допустимое место размещения вашего объекта.

Точное противопожарное расстояние нельзя определять только по материалу стен. Необходимо учитывать пожарно-технические характеристики обоих объектов и требования, применимые к конкретной ситуации.

ЗОУИТ также влияют на место размещения объекта!

На земельном участке или рядом с ним могут находиться зоны с особыми условиями использования территории — ЗОУИТ:

• охранные зоны линий электропередачи;
• охранные зоны газопроводов;
• водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;
• санитарно-защитные зоны;
• зоны затопления и подтопления;
• зоны охраны объектов культурного наследия;
• другие зоны с установленными ограничениями.

В границах таких зон строительство и размещение отдельных объектов может быть запрещено или возможно только при соблюдении специальных требований.

Поэтому даже при соблюдении необходимого отступа от границы земельного участка выбранное место строительства может попасть в зону действия ограничений.

Итак, подытожим: почему недостаточно самостоятельно отмерить три метра?

Собственник может отступить три метра от забора, но не учесть, что:

• забор или иная закреплённая на местности граница не совпадает с границами участка по сведениям ЕГРН;
• градостроительным регламентом установлен другой отступ;
• рядом проходят установленные красные линии;
• на участке действует ЗОУИТ;
• объект недвижимости на смежном участке влияет на противопожарное расстояние;
• крыльцо, навес, эркер, свес крыши или другой конструктивный элемент влияет на определение расстояния;
• форма и размеры участка не позволяют одновременно соблюсти все установленные требования.

Именно поэтому место строительства необходимо определять не "приблизительно", а после комплексного анализа документов, характеристик будущего объекта и фактической ситуации на местности.

Планируете строительство?

Направьте нам кадастровый номер земельного участка и информацию о планируемом объекте.

Мы проверим сведения ЕГРН и установленные требования, проанализируем имеющиеся ограничения и расположение объектов недвижимости на смежных земельных участках, дадим разъяснения по выявленным обстоятельствам и рекомендации о возможности размещения планируемого объекта.

Мы трепетно относимся к вашей недвижимости, как и вы!